核心提示：银行参加商品房买卖合同案件的诉讼目的，是确保担保贷款债权的优先受偿。银行对该案的审理具有诉的利益，对双方争议的诉讼标的具有法律上的利害关系。然而，对于提供按揭贷款的银行在商品房买卖合同纠纷案件中应居于何种诉讼地位问题，仍值得深入研究和探讨。
【案情介绍】
2010年4月13日，原告肖树生等（乙方）与被告上海博锦房地产开发中心有限公司（甲方，以下简称博锦公司）签订上海市商品房预售合同。乙方购买房屋的总房价款暂定为元。甲方定于2011年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。甲方如未在本合同约定期限内将房屋交付乙方，逾期超过60天，乙方有权单方面解除本合同。
签订合同后，肖树生等于2010年4月14日向博锦公司支付了首期购房款元，并作为借款人与博锦公司、被告上海银行股份有限公司青浦支行（以下简称上海银行）签订个人住房借款担保合同。该合同约定贷款金额为141万元，贷款期限为360个月。贷款人将贷款资金划入博锦公司名下账户。借款人以所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。博锦公司为本合同项下肖树生等的全部债务提供阶段性连带保证担保。
2010年4月30日，上海银行发放贷款141万元。同年5月9日，上海银行取得涉案房屋的抵押权人预告登记证明。肖树生等自2010年5月20日起逐月向上海银行归还贷款本息。
后博锦公司逾期交房超过60日，肖树生等遂诉至上海市闵行区人民法院，请求解除商品房预售合同和借款担保合同。
上海市闵行区人民法院审理后认为：博锦公司作为开发商，按约交房系其基本合同义务。其逾期交房已超过60日，显属违约，肖树生等行使合同解除权，符合约定。同时，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同纠纷司法解释》）第24条之规定，肖树生等有权要求解除与上海银行签订的个人住房借款担保合同。
解除商品房预售合同后，肖树生等要求博锦公司返还已付购房首付款及已向上海银行所还贷款本金，并赔偿首付款利息及已还贷款利息的诉讼请求，于法有据。博锦公司清偿剩余贷款本息等债务后，上海银行应及时解除涉案房屋上的抵押登记。
上海市闵行区人民法院依照合同法第九十三条第二款、第九十七条，《商品房买卖合同纠纷司法解释》第24条、第25条之规定，判决：一、解除肖树生等与博锦公司签订的上海市商品房预售合同；二、解除肖树生等与上海银行、博锦公司签订的个人住房借款担保合同；三、博锦公司于判决生效之日起3日内向肖树生等返还房款元及自2010年5月20日起至判决生效之日止肖树生等已向上海银行归还的贷款本金；四、博锦公司于判决生效之日起3日内向肖树生等赔偿以元为本金，自2010年4月14日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期定期存款利率计算的利息；五、博锦公司于判决生效之日起3日内向肖树生等赔偿自2010年5月20日起至判决生效之日止，肖树生等已向上海银行支付的贷款利息；六、博锦公司于判决生效之日起7日内向上海银行偿还肖树生等自判决生效之日起就个人住房借款担保合同剩余的贷款。自博锦公司清偿上述贷款之日起7日内，上海银行办理房屋抵押登记的涤除手续。
上海银行不服一审判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉。
【审判观点及分析】
上海市第一中级人民法院经审理认为：本案涉及商品房买卖合同关系及商品房按揭贷款合同关系。双方当事人的争议焦点在于作为按揭银行的上海银行在本案一审中的诉讼地位以及按揭贷款合同解除后果的处理。
首先，关于上海银行在一审中的诉讼地位。上海市第一中级人民法院认为：当事人系作为被告抑或有独立请求权的第三人参加诉讼，确定的原则及参加诉讼的方式殊为不同。诉讼被告的确定取决于提起诉讼的原告，参加诉讼的方式亦为被动参加，只不过在被告主体不适格时，人民法院应驳回原告的起诉。有独立请求权的第三人是指对本诉的诉讼标的有独立请求权的当事人，其参加诉讼的方式为主动要求参加本诉。本案肖树生等作为一审原告在提起诉讼时一并要求解除商品房买卖合同及按揭贷款合同，并将作为按揭贷款合同一方当事人的上海银行列为被告，并无不当。《商品房买卖合同纠纷司法解释》第25条的规定系解决按揭银行进入单纯商品房买卖合同之诉的诉讼地位问题，即商品房买卖合同的双方仅就买卖合同提起诉讼时，按揭银行有权作为有独立请求权的第三人主动要求参加该案诉讼。上海市第一中级人民法院依照民事诉讼法第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决驳回上诉，维持原判。
本案显然非为上海银行主动申请参加单纯商品房买卖合同之诉的情形，与《商品房买卖合同纠纷司法解释》规定并不适用。但事实上，上海银行作为一审被告参加诉讼，针对肖树生等的诉讼请求，亦并未丧失抗辩及提出反诉的权利和机会，程序上已获相当保障。
【实物争点】
当前，银行参与按揭商品房买卖合同纠纷案件呈大量增长趋势。为此，最高人民法院作出了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。该解释实施后，人民法院及仲裁机构对此类案件审理有了依据。以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同，通常涉及以下几个法律关系：（1）出卖人与买受人之间的商品房买卖关系；（2）银行与买受人之间的借款关系；（3）银行与买受人之间的抵押担保关系；（4）银行与出卖人之间的保证担保关系。
从法律角度分析，以上四个法律关系互相牵连又相对独立。银行与买受人、出卖人就担保贷款合同发生纠纷，一般不涉及商品房买卖合同的履行。但是，商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，以支付购房款为特定借款目的的担保贷款合同，就失去了继续履行的基础。并且，因商品房买卖合同的标的物与抵押物是同一的，买卖合同标的物归属发生变更，担保抵押物的所有权（归属权）也随之变更，从而影响到银行债权和抵押权的实现。因此，如何认识和确立银行在商品房按揭买卖合同纠纷中的诉讼地位并有效保障各方合法权益，是处理此类案件的关键所在，有必要从法理及实践上予以阐明。
【对司法解释的理解与适用】
《商品房买卖合同司法解释》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本条解释主要解决银行在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除案件中的诉讼地位。（1）银行对商品房买卖合同纠纷没有提出诉请，不将银行列为诉讼主体，仅仅处理商品房买卖合同纠纷；（2）商品房买卖合同发生纠纷，银行就按揭贷款合同另行起诉的，合并审理；（3）银行对商品房买卖合同提出诉请的，作为有独立请求权第三人参加诉讼，法院将担保贷款合同纠纷合并审理，关于本条第二款规定“卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，是出于诉讼经济原则考虑，为了避免当事人诉累，并在此基础上保护当事人的权益。【1】综上所述，对商品房买卖合同发生纠纷，银行可以起诉或不起诉，可以参加到商品房买卖合同纠纷诉讼中来，也可以不起诉。通俗的说，银行的诉讼地位是以银行的态度来决定的，这一规定即对银行的诉讼地位作了规定，也尊重了当事人诉与不诉自愿的原则。【2】
参考文献：
【1】唐烈英:“论贷款银行在商品住房买卖合同中的诉讼地位”，载《社会科学》2013年第9期。
【2】最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释的理解与适用》，人民法院出版社2003版，第327页。
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