1、投资成本=首付+已付月供+装修成本+税费+首付的机会成本
2、投资收入=房屋售价+出租收入-剩余本金
3、年化收益=（投资收入-投资成本）/投资成本/投资年数×100%
在国内，房产已成为大多数家庭的核心资产，是普通家庭抵御通胀、资产配置最重要的投资对象。而如何计算投资回报是判断资产是否值得投资最重要的参数。
但实际计算时，由于按揭利率不同、购房成本不同、装修成本也不同，很难精算年化回报率。所以市场中常用两个指标简易的粗算收益：
1、投资回报时间（房款/月收益/12），即“多少年回本”
2、租售比（月租/单价）
作为两种粗算，对于估量长期持有的商业房产还是很方便的。但对于住宅，现在的平均持有年数为7年，而且资产升值才是最主要的收益。再用以上方法计算，特别是投资房产基本都是按揭的情况下，就不能客观反映投资回报了。
为什么按揭和全款的投资回报率有很大的差别？
贷款买房其实就是“加杠杆”，比如全款100万购入房产，200万售出，收益率为100%，而同样的100万房产，选择首付30万，贷款70万购入，200万售出，收益率是（200-30-70）/30×100%，高达333%。这就是为什么在过去10年房产升值过程中，投资者疯狂加杠杆的原因。
比如：郑东新区某小区的房产从10年前9000元/㎡升到如今27000元/㎡，投资回报率达到300%。而实际上首付30%，投资回报率高达667%。
当然这只是粗算，如果精算，还要把房贷利息、购房税费、首付的机会成本、租金收入、装修成本都计算进去。下面结合具体案例试算其中最常见的一种情况：
首付30%贷款买房，10年后售出，要溢价多少才能保本？
首先我们要理解3个公式：
1、投资成本=首付+已付月供+装修成本+税费+首付的机会成本
首付：房屋总价的30%
已付月供：10年间支付的月供总和
装修成本：根据房屋面积进行估算
税费：购房契税+维修基金（若非首套购房，房屋转让时卖方需缴纳差额20%个人所得税）
首付的机会成本：按照首付资金每年获得5%的理财收益计算，即首付金额×5%×投资年数
（注：目前大额存款及银行低风险理财的年化收益率为3%-4%；过去10年纯债基金平均年化收益率为6.31%；过去10年权益类基金平均年化收益率为10.5%；过去50年美国股票基金平均年化收益率10.7%，参考以上数据，对于普通投资者，我们以5%的年化收益率去估算首付的机会成本）
2、投资收入=房屋售价+出租收入-剩余本金
房屋售价：10年后房屋的销售总价
出租收入：年租金×出租年数
剩余本金：贷款金额-已还本金，即房屋总价×70%-已还本金
3、年化收益=（投资收入-投资成本）/投资成本/投资年数×100%
接下来我们通过具体案例进行试算
1、投资成本
投资成本=首付+已付月供+装修成本+税费+首付的机会成本
首付：166.07万元（房屋总价的30%，即553.58×30%）
已付月供：275.16万元（由房贷计算器计算得出）
装修成本：30万元（根据房屋面积进行估算）
税费：9.4万元（当房屋建面大于90㎡且为首套住房时契税为总房款的1.5%，因此该房产契税=总房款×1.5%，即553.58×1.5%；维修基金=房屋面积×65，即173×65）
首付的机会成本：104万元(按照首付资金每年获得5%的理财收益计算，即166.07×（1+5%）10-166.07）
投资成本共计：584.63万元
2、投资收入
投资收入=房屋售价+出租收入-剩余本金
出租收入：105.6万元（参考周边在租项目，租金定为11000元/月，即11000×12×8）
剩余本金：323.24万元（由房贷计算器计算得出）
3、要溢价多少才能保本？
当投资成本等于投资收入时即为保本：投资成本=投资收入=584.63万元
投资收入=房屋售价+出租收入-剩余本金
即房屋售价=投资收入-（出租收入-剩余本金）
=563.63-（105.6-323.24）
=802.27万元
结论：
1、案例中“正商丰华上境”房源以总价553.58万元、单价31,999元/㎡购入，10年后出售总价为802.27万元，单价46,373元/㎡，即总涨幅为44.9%才可回本。
2、若全款，其他条件保持相同时，10年后出售总价为835.52万元，单价48,295元/㎡，即总涨幅为50.93%才可回本。（后附计算公式）
投资成本=房屋全款+装修成本+税费+全款的机会成本=941.12万元
投资成本=投资收入=941.12万元
投资收入=房屋售价+出租收入
房屋售价=投资收入-出租收入=835.52万元
备注：上述案例试算过程忽略了租金收入、装修成本的资金时间价值和机会成本（金额方较小）、持有期间物业费（租户承担）以及交易贷款费用（买方承担）。
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